信用知识|一起了解四川物业管理信用信息监管平台

想换物业怎么办 业主网上投票选

　　物业被解聘还赖着不走？新房交付就要“被服务”？不能自由选择、更换物业，是物业服务的“痛点”之一。

　　此次，四川将着力解决这一“痛点”。日前，经四川省人民政府第64次常务会议讨论通过并提请四川省人大常委会第二十六次会议审议的《四川省物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》）明确，建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业人，合同期限不超过两年。交付的专有部分面积过半数或者前期物业服务合同期满，业主有权重新选聘物业服务人。

　　记者从四川省住房与城乡建设厅《条例》起草小组了解到，省住建厅拟为业主建设全省统一的信息服务平台，制定物业服务人信用等级评价体系，建立业主委员会、物业服务人等信用信息档案，并依法向社会公开。未来开发商在交付面积过半或前期物业服务合同期满后，业主将有机会通过网络平台投票选择满意的物业服务企业。

　　前期物业服务合同最长签几年？

　　《条例》提到，建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过两年。

　　何时可以重新选聘物业服务人？

　　业主什么时候可以重新选聘物业服务人？《条例》规定，交付的专有部分面积过半数或者前期物业服务合同期满，业主有权重新选聘物业服务人。

　　原物业服务人拒不移交怎么办？

　　物业服务人拒不移交的或者拒绝退出物业服务区域的，业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令物业服务人限期移交或者退出；物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。

　　怎么知道哪家物业公司更靠谱？

　　《条例》监督管理部分明确，省住房城乡建设主管部门应当建立全省统一的物业管理信用信息监管平台，制定物业服务人信用等级评价体系，建立业主委员会、物业服务人等信用信息档案，并依法向社会公开。

　　选聘物业公司还有什么新亮点？

　　在统一监管平台的基础上，未来还将为业主建立网上服务平台。小区业主在满足条件（即交付的专有部分面积过半数或者前期物业服务合同期满）后，即可在网上参与选择物业服务企业。

　　一个痛点

　　原物业不退出，新物业进不来

　　“被服务”了怎么办？

　　林溪美城小区位于龙泉驿区阳光大道，小区第二届业委会于2020年11月7日完成换届选举工作，随后在当年12月召开业主大会，表决同意不再续聘小区原先的物业——成都法士达物业管理有限公司。

　　同意更换物业公司的小区业主朱先生告诉记者，小区外墙从2014年（质保期内）就开始小面积脱落，之后逐渐开始大面积脱落，期间开发商也安排了人员进行修复，目前小区仍然没有处理完所有的脱落问题。“目前的物业公司是房地产商的子公司，我认为房地产商对小区目前的质量问题有主要责任，物业后期维护处理也不够及时。”

　　然而，法士达物业退场的过程并不顺利。法士达物业对记者表示，第二届业主委员会中有超过百分之六十的成员拖欠物业费，4月7日第二届业主委员会单方面允许新物业公司进场，遭到部分支持法士达物业的业主阻拦，期间一度发生肢体冲突，最终以报警收场。

　　一位物业工作人员告诉记者，目前物业方面并不愿意离开，“我们认为业主委员会中有部分成员与新物业公司之间存在利益关系，从招标开始的流程就不透明，大多数业主支持我们继续服务。同时，小区内尚有两栋楼由于顶层业主不配合，没有完成外墙修复，如果现在离场，外墙修复的责任也将难以界定。”

　　同安街道办事处工作人员告诉记者，街道办参与了新物业产生过程中的法律指导工作，但并没有权力直接任命哪一家物业提供服务。“小区第二届业主委员会召开业主大会通过了更换新物业的决定，我们在3月18日和原物业公司达成一致，请他们在4月10日前离场，但是目前有部分业主反对原物业公司离场。据我们了解，已经有业主向法院提起诉讼，将于5月7日开庭，我们也建议有反对意见的业主通过诉讼程序解决问题。”

　　类似的事情在双流区也发生过。2020年2月，双流区翰林南城小区的业主与四川润无声物业发展有限责任公司发生了一起“扯皮”，业主反映，润无声物业与小区的合同已到期，且不再续签，但物管公司迟迟不肯离场，又没有积极履行职责，引发业主强烈不满。

　　解决痛点

　　业主可请求街道办责令原物业移交或退出

　　中国裁判文书网上，不乏业主与物业服务企业之间产生纠纷，物业迟迟不愿离场的案例。《人民法院案例选》第91辑中就有一起涉及解聘物业服务企业的典型案例。

　　在《上海嘉盛物业管理有限公司与上海市嘉定区真建六街坊业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书》中，一审法院（嘉定区人民法院）认为，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业。而对于物业公司质疑业主委员会民意真实性的，法院还会委托当地政府部门对涉案小区的业主进行意见征询，以探究业主的真实意见。

　　二审法院（上海市第二中级人民法院）还认为，业主委员会通过何种议事规则进行决策，并不影响业主委员会对外代表其所在小区全体业主从事相关民事行为的权利，若业主委员会依其内部议事规则进行决策，亦应由小区业主向业主委员会主张相应的损害责任，与物业服务企业无关。

　　记者在《条例》中看到，物业服务人拒不移交的或者拒绝退出物业服务区域的，业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令物业服务人限期移交或者退出；物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。

　　同时，《条例》对新物业服务企业的产生做出了明确规定。物业服务合同终止或者业主共同决定选聘、另聘物业服务人，经业主共同决定，可以授权业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）住房城乡建设主管部门监督指导下通过公开招投标方式选聘物业服务人；业主委员会未产生的，经业主共同决定可以委托街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）住房城乡建设主管部门组织公开招投标选聘物业服务人。

　　更加智慧

　　拟建立全省统一的物业管理信用信息监管平台

　　采访过程中，一位小区业主告诉成都商报-红星新闻记者，如果能在购房时选择物业公司，或者有更便利的方式选择自己满意的物业公司，小区管理也许能更加顺心。

　　前期物业服务合同期限

　　最长不超过两年

　　记者从四川省住房与城乡建设厅《条例》起草小组了解到，2018年国务院通过的《物业管理条例》就已经提出，提倡房地产开发和物业管理相分离的原则，但在实际执行中，大部分小区依然使用房地产开发商最开始选择的物业公司，考虑到能够顺利成立业委会的小区比例并不高，业主的实际感受就是想要换物业，难上加难。

　　《条例》提到，建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过两年。

　　业主什么时候可以重新选聘物业服务人？《条例》规定，交付的专有部分面积过半数或者前期物业服务合同期满，业主有权重新选聘物业服务人。

　　在满足条件后

　　业主可在网上参与选聘物业

　　事实上，《四川省物业管理条例（修订草案）》不仅对选聘物业的方式进行了规定，还为将来业主自由选择物业服务企业提供了新思路。

　　深耕物业管理行业多年的成都市人大代表付天力建议，市级管理部门可以建立覆盖城乡、全市统一的物业管理行业信用体系，将物业服务企业、业主、业主委员会的诚信履约纳入系统，强化信用信息的征集、公开、公示和应用。

　　“信用机制对于物管企业和业委会的组成人员都有约束作用，很大程度上可以避免物管企业赖着不走，或者业委会权力寻租。”他建议，加强对失信行为的惩戒力度，限制严重失信物业服务企业参与市场招投标和严重失信人员市场准入，对业主可以采用信用约束等。

　　《条例》监督管理部分明确，省住房城乡建设主管部门应当建立全省统一的物业管理信用信息监管平台，制定物业服务人信用等级评价体系，建立业主委员会、物业服务人等信用信息档案，并依法向社会公开。

　　起草小组向记者解释，在统一监管平台的基础上，未来还将为业主建立网上服务平台。小区业主在满足条件（即交付的专有部分面积过半数或者前期物业服务合同期满）后，即可在网上参与选择物业服务企业。平台上的物业服务企业由住建部门整理公布，范围是市场上符合信用要求的物业服务企业，平台也会明确标示星级、服务特色和服务价格等信息。