信用监管 护航房地产开发企业健康发展

强化房地产开发企业信用建设，不仅有助于规范房地产开发经营行为，提高房地产开发企业诚信经营意识，进一步优化营商环境，更可以保护购房者、业主等服务对象的知情权，帮助他们更加实时、准确地了解企业的诚信情况。为增强对房地产开发企业的信用监管，营造诚实守信的市场环境，各地通过建立信用管理体系，开展信用评价、分级分类监管、拓展评价结果应用渠道，促进房地产市场持续、平稳、健康发展。

　　山西：对负有安全事故责任的房地产开发企业扣分严重

　　2014年3月，山西省住房和城乡建设厅制定了《房地产企业资质动态考核及信用评价管理办法（试行）》，为适应当前房地产市场监管工作的新情况新要求，2020年12月研究制定了《房地产企业信用评价管理办法》（以下简称《办法》），适用于在山西省范围内从事房地产开发经营、物业管理、房地产评估和房地产经纪活动的房地产企业。

　　《办法》中部分评价标准值得关注，比如对房地产开发企业的评价，如果发生一般质量安全事故负有责任的，扣分严重。对于关注度较高的乱收费问题也予以评价，例如企业违规向购房人收取与商品住房配套的水、电、气、暖安装费用以及不动产登记相关费用的，都属于违法违规行为。

　　《办法》明确，通过建立部门间信用信息共享机制，施行守信联合激励和失信联合惩戒。对于被认定为守信联合激励对象的房地产行业信用主体，在政策支持、财政支持、政府采购、融资信贷、媒体推介、荣誉评选等活动中，列为优选对象，向社会宣传，减少或免除日常监督检查，商品房预售资金监管可根据企业信用等级和项目实际情况适当降低监控标准。对于被认定为失信联合惩戒对象的房地产行业信用主体，依法暂停企业资质证书评审，依法降低企业信用等级，增加检查频次，加大检查力度，向自然资源、行政审批等相关部门发出预警提示，依法对企业实施市场和行业禁入。

　　对于信用等级为C级的房地产企业及其法定代表人和出资人，纳入联合惩戒对象管理。同时，对于纳入联合惩戒对象管理的相关人员出资、实际控制的房地产企业，信用等级降低一级。

　　黑龙江：对房地产开发企业实行动态评价管理机制

　　2019年12月，黑龙江省住房和城乡建设厅、省自然资源厅、省地方金融监督管理局等六部门联合下发《加强全省房地产市场监管的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求各地加强房地产开发企业信用评价，对存在一房多售、逾期未回迁安置和开发建设项目烂尾问题的房地产开发企业不进行信用等级评价。

　　《通知》要求，健全完善信用评价体系。制定并实施全省房地产开发企业信用评价管理办法、信用评价指标体系等相关规章制度，开展房地产开发企业信用等级评价。2019年底前，对全省房地产开发企业按照两等(A、B)四级AAA、AA、A、B进行信用评价，实行动态评价管理机制。

　　《通知》明确，2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要全面实行项目资本金监管制度。各地要将项目资本金监管相关内容作为新出让土地合同的必要内容。《通知》要求，加大对在建房地产开发项目巡检巡查力度，对超资质开发、无预售许可销售、严重质量安全事故、逾期未回迁安置、严重损害群众利益的违法违规企业以及开发建设项目烂尾的企业要进行重点监管和查处。对于严重违法违规的企业要列入“黑名单”，要通过停止网签、预售、资质升级等措施进行严厉惩戒和限制。对于存在违法违规问题特别是有烂尾、逾期未回迁安置等问题的房地产开发企业，在相关问题未整改完毕前，禁止新项目开发建设。各地要及时跟踪掌握房地产开发项目进展情况，对于出现违法违规问题不及时解决、工程建设进展缓慢、群众信访问题集中、资金断链等问题的房地产开发项目，要建立项目台账，列入重点监管对象，及时预警，防范市场风险。

　　重庆：加快建立完善房地产开发行业信用评价指标体系

　　近年来，重庆市房地产开发协会积极开展行业信用建设，建立行业信用信息归集共享机制，先后发布《重庆房地产开发行业信用评价管理办法》《重庆市房地产开发行业信用评价指标体系》等文件。同时，重庆市房地产开发协会持续开展重庆市房地产企业综合测评、产品兑现力测评等一系列品牌活动，进一步营造诚信经营环境。

　　不断完善行业信用评价指标体系。目前房地产开发进入新阶段，面临一系列新形势，比如房地产融资管理政策、土地供应政策发生转变，市民的住房需求升级，房地产产品的内涵更丰富，房地产建造方式迎来变革，针对这些新的情况，持续对信用评价指标体系进行修订，提高信用评价体系的公信力，引导企业实现转型升级，实现高质量发展。

　　加强行业信用评价的宣传工作。对于信用评价流程、办法和结果，及时向社会公布并广泛宣传，围绕信用政策和知识开展多形式的宣传和推广，使宣传工作常态化和日常化，切实提高宣传效果，为企业建立展示诚实守信好形象的平台，树立行业信用好标杆。

　　加大信用评价结果的运用。信用评价结果向行业主管部门、金融机构、信用管理相关部门及时推介，为企业在相关监管政策、融资政策等方面争取支持，继续为获得高等级信用的企业争取更多的帮扶政策。

　　西藏:"商品房交易与考试招生挂钩"将纳入不良信用记录

　　为进一步推进房地产企业信用体系建设，构建“诚信激励、失信惩戒”机制，促进房地产市场平稳健康发展，2020年8月，西藏印发了《关于全面开展房地产企业信用评价工作的通知》（以下简称《通知》），公布《西藏自治区房地产企业信用评价管理办法（试行）》，并发布了2020年度全区房地产开发二级及以下资质企业名单。

　　信用评价对象包括房地产开发企业、物业服务企业、房地产估价机构、房地产经纪机构等。房产测绘单位纳入信用记录。企业和机构报送信息后，相关部门将按照信用评价管理办法明确的程序进行评价、定级、公示、发布。

　　《通知》明确，围绕“六稳”“六保”任务要求，结合《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》规定，对房地产开发企业所属商品房屋减免租金的，由自治区住建部门列入企业“良好信用信息——社会公益行为”加分类，按实际减免租金金额，以0.2分/万元标准折算加分分值，加分累计不超过10分。同时，根据《西藏自治区工程建设领域促进就业暂行办法》规定，房地产开发企业、估价机构、测绘单位每聘用1名西藏籍高校毕业生（签订2年期以上劳动合同），记信用分1分；房地产经纪机构、物业服务企业每聘用1名西藏籍高校毕业生（签订2年期以上劳动合同），记信用分0.5分，可累计，不封顶。房地产业类企业若2年（一个信用评价周期）内未聘用过西藏籍高校毕业生，减信用分5分。

　　《通知》提出，西藏将进一步加大对房地产开发企业、房地产经纪机构等将“商品房交易与考试招生挂钩”等行为的打击力度，一经查证核实将公开曝光，并纳入不良信用记录。

　　宁夏：排名全区前十企业可享受预售资金“零监管”

　　2020年底，宁夏住房和城乡建设厅联合发改委、自然资源厅等九部门联合印发了《宁夏回族自治区房地产开发企业信用信息管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）和《房地产开发企业良好、不良行为认定标准》（以下简称《标准》），通过对全区房地产开发企业各方行为进行量化记分，将房企信用等级分为AA、A、B三个等级，对各不同级别企业的预售许可和预售资金监管实施分级管理，其中信用等级为AA的开发企业在商品房预售方面施工进度达到“正负零”后，就可申请办理预售许可证，有效为房地产企业进行“减负”。

　　《管理办法》对信用好的房地产开发企业给予更多政策扶持，信用等级为AA的开发企业在商品房预售方面施工进度达到“正负零”后，就可申请办理预售许可证。各地在制定预售资金监管分类指标时，也对该类开发企业商品房预售资金监管实施最优惠政策，监管最高额度不超过预售资金的10%，且年度得分排名全区前十的企业可享受预售资金“零监管”。

　　《管理办法》和《标准》通过明确企业综合信用得分应用范围，并实施差异化管理，旨在建立完善全区房地产行业诚信体系，健全守信联合奖励和失信联合惩戒机制，进一步加强宁夏房地产市场管理。下一步，宁夏还将持续深入探索房地产开发企业信用信息管理方式方法，进一步完善监管理念，在房地产信用管理方面力求做到精细化，切实营造守信激励、失信惩戒的行业监管机制，确保宁夏房地产市场平稳健康有序发展。

　　江苏南京：差异化管理规范房地产开发经营行为

　　2020年12月，由南京市建委牵头，发改、规划资源、房产、城管、市场监管等部门共同制定的《南京市房地产开发企业信用管理暂行办法》正式出台，旨在规范房地产开发经营行为，促进房地产业持续健康稳定发展提供政策指引。

　　《办法》以加强信用监管为着力点，创新监管理念、监管方式，大力推进行政管理由“门槛管理”向“信用管理”转变，将进一步树立开发企业诚信意识，规范房地产开发经营行为，持续优化营商环境。

　　《办法》明确，在基本分80分基础上，采用良好信用信息加分、不良信息减分的方法产生开发企业信用分值，将企业信用等级分为A、B、C、D、E五个等级。

　　开发企业存在下列情形之一，信用等级即时直接确认为D级：因开发企业违法发生较大工程质量安全事故；违反告知承诺制经发现后拒不整改的，造成不良后果的；因挪用商品房预售款等开发商责任，造成工程烂尾，无法正常交付的，但及时处置，未造成非常严重后果的；损坏或擅自迁移、拆除历史建筑，故意或因管理不当对不可移动文物造成损毁的；因开发企业违规（违规拆改、违法改建、违法扩建、虚假宣传、质量违规、装修标准不符、销售违规等），造成严重后果的。开发企业存在下列情形之一，信用等级即时直接确认为E级企业：因开发企业违法发生重大工程质量安全事故；因挪用商品房预售款等开发商责任，造成工程烂尾，无法交付的，造成非常严重后果。

　　按“守信激励、失信惩戒”的原则，各相关职能部门将根据开发企业信用不同等级，实施差异化管理。其中，信用等级最高的A级企业将得到政策、评优等方面的重点激励。对C级开发企业给予一定的警示措施；对D级、E级实施一定的惩戒措施。

　　四川成都：A级及以上企业优先推荐参与政策性住房项目招投标

　　为强化农产品质量安全监管，依法落实农产品生产主体责任，推进农产品质量安全诚信体系建设，2020年11月，成都市农业农村局起草了《成都市农产品质量安全“重点监控名单”和“黑名单”制度（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），并于近日向社会公众公开征求修改意见。《征求意见稿》明确，违反相关规定和法律法规的从事食用农产品生产的农产品生产者，将被列入“重点监控名单”和“黑名单”，并进行相关处罚。

　　《征求意见稿》指出，出现“部、省、市、县级农产品质量安全监测检出违禁物质，或农药、兽药残留超标”等7种情形，将被列入“重点监控名单”；出现“伪造或冒用绿色食品、有机农产品等质量标志”等8种情形，将被列入“黑名单”监控名录。

　　对列入“两个名单”的农产品生产主体，成都市、区（市）县农业农村部门将加大日常监督管理力度，增加抽检和检查频次，扩大产品抽检范围，每季度至少跟踪抽检1次或现场检查2次，并随时追踪整改情况。

　　对列入“黑名单”的农产品生产主体，还将采取“不能列为各级涉农项目、资金、政策扶持对象；不受理绿色食品、有机农产品、良好农业规范（GAP）等认证申请；不推荐参加各类评优评先、农业展示展销等活动；农业农村局商请税务部门取消该生产主体享受的相关税收减免等优惠政策，商请发改委列入失信联合惩戒对象名单”等惩戒措施。

　　《征求意见稿》还明确，要健全畅通投诉举报渠道，鼓励对违法违规生产经营农产品的行为进行举报。

　　江苏徐州：综合多方信息评价房地产开发企业信用水平

　　2020年10月，《徐州市房地产开发企业信用评价细则（试行）》（以下简称《细则》）印发。信用评价由徐州市住房和城乡建设局根据信用主体自主申报及对信用主体的日常监管情况，结合其它相关信用信息，利用建筑市场监管与诚信信息一体化平台进行综合分析，量化评价其建设、开发经营信用水平。《细则》明确，徐州行政区域新注册各级房地产开发企业将继承其母公司和房地产法人股东信用评价信息。反之，项目公司的信用情况，也将影响其母公司和法人股东信用。

　　信用主体信用考核得分由信用主体基本信用考核分、业绩和获奖分、项目管理考核分三部分组成。信用主体有下列行为之一的，降低一个信用等级，且至少保持六个月：建设项目发生较大质量安全责任事故的；建设项目比商品房买卖合同约定日期延迟交付90天及以上或开发建设过程发生停建180天及以上现象（以各地住建部门出具的建设工程中止施工安全监督相关材料为依据），且信用主体负主要责任的（不可抗力除外）；同一开发建设项目建设过程中或集中交付后因质量安全问题发生两次以上集体上访导致群体性事件，造成严重社会不良影响，且信用主体未及时做出有效处置的；同一开发建设项目因未按照合同约定及时划拨工程款致使拖欠民工工资，造成严重社会不良影响，且信用主体未及时做出有效处置的；在信用评价工作中提供虚假资料，影响信用评价结果的客观真实性，造成严重不良影响的；房地产开发企业在销售商品住房时，进行虚假、夸大宣传，擅自更改购房人姓名（购房人直系亲属除外），经约谈后仍不改正的；房地产开发企业不履行商品房预售款资金监管规定，且商品房销售后，不能及时将商品房预售款存入监管账户，造成购房人无法进行商品房买卖合同网上签约备案引发投诉的；房地产开发企业在开发建设、预（销）售过程中出现的各类违法违规行为的。

　　山东东营：逐步淘汰一批实力弱信用差的企业

　　今年2月，东营市2020年度全市房地产开发企业信用评价结果。全市共有186家开发企业参加2020年度信用评价，共收集有效信用信息926条，其中良好信用信息909条，不良信用信息17条。

　　根据信用评价结果，山东众成地产集团有限公司等25家企业被评定为AAA级信用企业，东营恒瑞地产有限公司等11家企业被评定为AA级信用企业，胜利油田胜宏置业有限公司等145家企业被评定为A级信用企业，东营汇金房地产开发有限公司等4家企业被评定为B级信用企业，东营胜兴置业有限公司被评为C级信用企业。

　　不同信用等级的房地产开发企业，在行政审批、行业表彰、预售许可等方面将实行差别“待遇”。对评定为AA级以上企业，加大支持力度，鼓励和引导企业做大做强做优，对评定为B级和C级企业实行严格信用限制，逐步淘汰一批实力弱、信用差的企业，优化房地产开发企业结构，提升行业整体水平。

　　广东佛山：更新“红黑榜”纳入标准并增加“不评定信用等级”

　　1月4日，佛山市住房和城乡建设局发布了关于印发《佛山市房地产行业信用信息管理办法》（下称《办法》）。《办法》是基于2015年原政策的修订更新，沿用原政策信用评价计分规则等6项，并就“红黑榜”纳入标准、“僵尸企业”信用评定办法等10个方面进行深化。

　　此次《办法》更新了“红黑榜”纳入标准等事项，以进一步提升信用信息管理效果。《办法》对企业纳入“红名单”的条件进行了限制：需同时满足前两年无不良信用信息记录，上年度信用评级为A级或受到市级以上房地产行政主管部门表彰、奖励。对纳入“黑名单”的行为进行了列举，主要列举了行为较为恶劣以及对房地产市场平稳健康影响较大的事项。

　　对于企业的信用评价，《办法》增加“不评定信用等级”这个级别。考虑到实践中存在一些分值较高、但名不副实的“僵尸企业”或从业人员，为保证信用评价的公平、公正，评定年度内，房地产企业或从业人员未在信用信息系统更新确认基本信息或申报经营活动的，下一年初系统重新计算年度初始信用分值时，对该房地产企业或从业人员不作信用等级评定，并标识为“不定级”。

　　【点评】

踏踏实实向制造业学习

　　近日，万科董事会主席郁亮表示，“三道红线”“双集中”等政策的出台，标志着房地产行业明确进入了管理红利时代，最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性。未来的竞争会更加全面和激烈，行业的出路只有一条，“踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。”

　　“房地产应向制造业学习”，代表的是企业的一种自觉。十多年前，每户家庭的家电“三大件”已基本普及，家电市场开始逐渐饱和接近“天花板”。但经过残酷的行业洗牌，存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔，最终都凭借好产品、好服务和好的经营管理能力赢得了市场，给股东创造了良好的回报。如今，在“房住不炒”的政策大背景下，房地产业也正在进入一个质量为王、服务为王的新阶段。

　　但这样一种优胜劣汰并不应完全靠企业的自觉来实现，毕竟相对于家电产品而言，住房的品质、质量对于住户的生活有着更大的影响。在网络上搜索“住房倒塌”时，我们仍能看到不少近年来新近发生的此类事故，因此在某种程度上可以说，如果质量安全不过关，对住户的生命安全都是一种威胁。在这一背景下，在房地产开发广泛开展信用监管，对于促进房地产市场健康发展，切实保障购房者利益具有重要意义。

　　首先，信用监管机制的引进等于客观上提高了房地产行业的进入门槛，让那些实力、资金、技术不能胜任的企业，特别是一些在以往的开发建设过程中存在“污点”的企业，无法再进入这一行业。例如黑龙江省提出，对于存在违法违规问题特别是有烂尾、逾期未回迁安置等问题的房地产开发企业，在相关问题未整改完毕前，禁止新项目开发建设。这样的方式，必将倒逼企业更加重视各项管理，加快市场的优胜劣汰过程。

　　其次，信用监管机制的引进也将为购房者提供更好的消费依据。例如在宁夏回族自治区，通过对房地产开发企业各方行为进行量化记分，将房企信用等级分为AA、A、B三个等级；在南京，采用良好信用信息加分、不良信息减分的方法产生开发企业信用分值，将企业信用等级分为A、B、C、D、E五个等级……通过这样一种信用等级的划分，不但企业更加清楚自己在行业中的地位，而且也让消费者在购房时有了更加可靠的参考。某些房地产开发企业再想光靠夸大的广告宣传来吸引消费者，恐怕已经不灵了。

　　需要指出的是，信用监管在房地产开发的开展还刚刚起步，目前还存在着各地方标准不统一，信用评分、分级选取指标差异较大，各地方信用信息难以互联共享等客观问题，这也在一定程度上影响了信用监管效力的发挥。毕竟，很多房地产开发企业都不是地方企业，甚至很多龙头企业的开发范围是全国性的，这也要求我们尽早出台全国性的房地产行业信用分级分类监管办法。

　　2016年4月6日的国务院常务会议上决定实施《装备制造业标准化和质量提升规划》，李克强总理明确指出，“政府要明确自己的职责：一方面要把假冒伪劣、坑蒙拐骗‘管死’，营造公平竞争的市场环境；另一方面要弘扬工匠精神，追求精益求精，生产更多有创意、品质优、受群众欢迎的产品，让制造业蓬勃发展。”如今，房地产企业提出了向制造业学习的口号。同样，我们相信，总理这两个方面的要求对房地产行业同样适用。

　　房地产行业的存量竞争时代刚刚开始，踏踏实实向制造业学习还是必需的。